因为房贷的问题搞得有点头疼，冥思苦想了几个晚上，还是有几个问题没完全搞清楚：

现在的情况是这样的：如果贷款13.5万，分10年，还款方式有等额本息法（平均法，每月还款金额相同）和等额本金法（递减法，还款金额逐月递减）。如果用递减法，开始的几年时间内（我算了一下大概是4年多），每月还款金额比平均法要高，从第四年的5或者6月份开始，还款金额比平均法低，并且逐月递减。到最后还清所有贷款时，10年的总还款额递减法比平均法低（利息较少）。我个人更倾向于用递减法还款，虽然开始4年多还款压力相对平均法更大，但还是在几百元的范围内，压力尚可消化，而且最后10年时间的总还款额要比平均法少1-2万元的利息支出。

但是现在的问题是，3-5年后，有一次性提前还清本金的计划。我又计算了一下，利率不变的情况下，5年后，用递减法的累积还款额是99000左右，用平均法的累积还款是91000左右（递减法前5年还得多），用递减法前5年偿还的本金是67500（本金总额一半），而平均法前5年偿还的本金应该是多少呢？其次，用递减法，前5年偿还的利息总额比平均法前5年偿还的利息总额要高，如果有5年后一次性付清的计划，现在应该采用那种方法，5年后的总还款额最低呢？

我现在担心的是，递减法如果按照原计划分10年来还请，没有提前还款计划的话，10年后的还款总额肯定是比平均法低的；但是由于前面5年递减法的还款总额比平均法高，我担心5年后，用递减法“更高的前5年还款总额+余下本金一次还请”的总额 要大于 平均法 的“较低的前5年还款总额+余下本金一次还请”的总额。是否会有这样的情况出现？

期盼相关专业认识解答，最好是银行业内人士。因为购房合同中也有注明“如果借款人提前归还本金，贷款人有收取违约金的权力”，但是没有注明如何收取违约金。如果5年后要提前还请，我应该采取那种方式？平均法还是递减法？

自己顶一下，期待专业人士出现

楼主，专业人士提醒你，不要这么累，五年十年的账有谁能算得清，只要算清你近一年的还贷能力就行，不要想太多，我就从来不愿给借款人算这种无聊的账。

再回答你一个问题，如果要提前还款，最好用递减还款法。

哪一种方法银行都不会多赚你利息,银行都是用剩余本金与规定利率在计算利息的,只不过还款方法不同,导致利息不同而已,但是更多的利息意味着你更多的现金在手的机会,如果稍懂理财,应该尽量借银行的钱,因为房贷利率是最低的,你只要把钱投资于股市里的企业债券,有些目前开出9%的年利率,这种债券没什么风险,需要时又能变现.
仅供参考!

简单的东西复杂化了。

是啊,

留个撒发，下次好用。

引用:

原帖由 微风扑面 于 2008-9-28 19:52 发表
楼主，专业人士提醒你，不要这么累，五年十年的账有谁能算得清，只要算清你近一年的还贷能力就行，不要想太多，我就从来不愿给借款人算这种无聊的账。

完全同意

也同意第二行的，如果要提前还，当然是递减法啦
这么点事儿想了几个晚上。。。

不要急，慢慢还，实在不行就还给银行